SUẤT TÁI ĐỊNH CƯ LÀ ĐẤT Ở CÓ ĐƯỢC PHÉP CHUYỂN NHƯỢNG KHÔNG?

Suất tái định cư, dù chưa được phép nhưng việc mua bán, chuyển nhượng đất ở tái định cư đã diễn ra khá nhiều. Các trang mạng mua bán bất động sản đang rao bán ồ ạt về tái đất ở tái định cư. Vậy pháp luật quy định thế nào về việc chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở?

Suất tái định cư là đất ở co được phép chuyển nhượng không?

Tái định cư là gì?

TĐC là việc bố trí chỗ ở mới hoặc trả chi phí để người có đất bị thu hồi tìm một chỗ ở mới trong trường hợp người bị thu hồi đất không còn chỗ ở nào khác trong phạm vi địa phương nơi có đất bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở. Tùy thuộc vào diện tích đất bị thu hồi và khả năng chi trả của người được TĐC, nếu người đủ điều kiện được bố trí TĐC mà không nhận tiền để tự lo chỗ ở mới, sẽ được ưu tiên bố trí TĐC tại chỗ bằng đất ở hoặc nhà ở tại khu vực có đất bị thu hồi hoặc tại nơi có điều kiện bố trí TĐC.

Nguyên tắc bố trí suất tái định cư là đất ở?

Nguyên tắc bố trí suất tái định cư là đất ở là: công khai hóa phương án TĐC; ưu tiên bố trí vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng; phương án bố trí TĐC đã được duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất bị thu hồi và tại nơi TĐC  Để được nhận một suất TĐC thì người có đất bị thu hồi phải nộp tiền sử dụng đất, giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất tại nơi TĐC do UBND cấp tỉnh quy định, trường hợp người có đất thu hồi được bố trí TĐC mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất TĐC tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất TĐC tối thiểu Để phù hợp với điều kiện, phong tục tập quán của từng vùng, miền, phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được TĐC, các suất TĐC được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau nhưng diện tích không thấp hơn suất TĐC tối thiểu bằng đất ở, nhà ở do UBND cấp tỉnh quy định.

Đất tái định cư là đất ở có được phép chuyển nhượng hay không?

Về nguyên tắc: Đất chưa có GCN QSDĐ thì không đủ điều kiện để chuyển nhượng, việc chuyển nhượng giấy tay sau ngày 1/7/2004 sẽ không được nhà nước công nhận.

Theo thực tế: người được hưởng suất tái định cư vẫn chuyển nhượng bằng hình thức làm hợp đồng ủy quyền( có nghĩa là ủy quyền cho người mua đất toàn quyền sử dụng, làm sổ, cấp sổ nhà, xây dựng, chuyển nhượng…). Khi có hợp đồng ủy quyền thì coi như người đó có toàn quyền sử dụng. Tuy nhiên, cho đến khi nhà nước thực hiện việc cấp GCN QSDD cho lô đất đó thì người ủy quyền lại không được quyền đứng tên trên GCN QSDĐ.

Quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Bên cạnh đó, điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận,…”. Ngoài ra, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Như vậy, khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ thì điều kiện tiên quyết là người chuyển nhượng QSDĐ phải có giấy chứng nhận và các bên phải thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Chuyển nhượng đất tái định cư là đất ở

Thực trạng chuyển nhượng xuất tái định cư là đất ở?

Nhu cầu chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đã thôi thúc các bên tạo ra giao dịch đường vòng, phổ biến nhất hiện nay là các bên lập hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) để che giấu việc chuyển nhượng STĐC là đất ở. Theo đó, các bên sẽ thực hiện giao kết thông qua hai hợp đồng, gồm: hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và HĐUQ. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng có các nội dung đúng theo quy định pháp luật như: tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; các thông tin khác liên quan đến QSDĐ; trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng và có đầy đủ chữ ký của các bên. Tuy nhiên, hợp đồng này sẽ để trống các nội dung như số thửa, tờ bản đồ, số giấy, số vào sổ, ngày cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận (do chưa có)

Những rủi ro khi chuyển nhượng suất tái định cư chưa có Giấy chứng nhận

Chính vì hành động luồn lách pháp luật,mặt khác là lợi dụng kẽ hở của luật. Đất TĐC chưa có GCN QSDĐ vẫn thực hiện giao dịch mua bán. Bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán tiền theo thỏa thuận, nhận suất TĐC và toàn bộ các giấy tờ bản chính có liên quan đến suất TĐC kèm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và HĐUQ, còn bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền theo thỏa thuận. Tuy nhiên vẫn có rất nhiều rủi ro có thể gặp phải cho cả hai bên trong giao dịch.

Trên đây là nội dung tư vấn về việc “chuyển nhượng đất tái định cư là đất ở” Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc,  hãy liên hệ với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc và tư vấn them cho quý khách về các vấn đề dịch vụ pháp lý. Chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.